Real Estate

PREC个人地产公司可以有其他收入来源或进行投资么?

虽然开PREC是为了赚佣金,但公司还能有其他的收入来源么?能不能进行被动投资呢? 这两个问题的答案是: 可以! 不但可以进行被动投资,还可以把钱以分红的形式发给母公司,也就是Holding company, 这样了话就不用交所得税,然后可以用控股公司再把钱投出去。 想和别人一起开餐馆,或者盖楼,成为建筑商,没问题,就控股公司来操作就好。 通过控股公司可以降低投资风险,提高投资灵活性。 这也体现了控股公司对于股权的优越性。 PREC可以给控股公司分红以外,还可以给PREC的优选股东分红,这些优先股东都是PREC创建人的直系亲属。 PREC不但可以省税,还可以延税。 房地产是周期性行业,市场好的时候,地产经纪可以赚很多钱。 可是要交个人所得税也多。 建立PREC可以让个人延迟缴纳所得税,具体怎么操作呢? 比如你去年卖了十几个房子,通过PREC赚了20万,另外你还有其他收入10万 如果PREC全部分红给自己,那你当年的收入就是30万,交的税是非常多的。 在没有成立控股公司的情况下,个人收入多的年份不分红,或者少分红。 在个人收入低的年份,再把以前积攒的利润拿出来分红, 这样就能平衡收入,延迟交个人所得税的目的。 如果你用控股公司,间接100%的持有的PREC, 那你想分多少,什么时候分都行,只要你不分给自己,就不会让自己的个人所得税增加。

The Millionaire Real Estate Agent by Gary Keller

“Reinvesting the wheel makes no sense, using models feels like cheating because it’s so easy, but it’s not cheating, it’s just wise.” 1 .Build a Model Follow existing models, you will save time and energy, once you have strong foundation, then you can experience with your own creativity. 2. Lead Generation Everyone has two jobs, …

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出价过程应如何正确地与买家沟通以引导买家愿意抬价

Offer Handling Rundown Obey and try – 如果是88w 的房子,买家出83w,你可以这么说,某先生,我刚刚有帮你去跟Listing Agent 沟通,想办法去帮你争取下来,那我是先问如果是83w了话有没有可能做成,因为我知道83w这个价格对你来说很重要,他跟我说这个价格太低了,但是我还是会帮你去争取。 RE#1: Feel out for less – 某先生,我刚刚有帮你争取84w拿下来,我也跟他提高你很有诚意,问他们有没有考虑屋主会考虑这个offer,屋主跟我说屋主不会考虑84w,没关系,我还是会继续想办法帮你去争取,然后有什么消息我会马上通知你。 RE#2: Feel out for less+ – 某先生,我和买家那边沟通过看看屋主有没有可能考虑过降低一点,或者接受我们的出价,我同时也问过他,如果这个价格不行了话,什么价格能够做成。 RE#3: Send offer RE#4: Still working on it RE#5 Try convincing them with buyer seriousness RE#6: LA told address CMA, will keep trying but check – 先生您好,我刚刚又尽力帮你争取了一下,之前那个屋主不告诉在什么价格可以,但是刚才 他们那边松口了,LIsting 刚刚给了我一下附近的地址,然后他告诉我,他们当时是用周边最近成交价来定的这个价格。我会继续帮你争取你要的价格同时也会去确认一下这个地址的成交价格是否合理。 (你要表明Lising …

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房地产买卖流程讲解#1: 从最初接触买家到发合约前的做单流程

1 新接触买家到带买家看房出价被接受 Step 1: 开发客源 (打广告,联系亲戚朋友,打电话,发传单) Step 2: 接到买家探寻并询问基本需求 (预算,地区,家庭数,几房,需贷款金额,通常可看房时间) Step 3: 记录下探寻买家的信息到表格或CRM Step 4:发符合推荐标准/买家要求的房源给买家 Step 5: 向发出房源的买家跟进,询问买家对房源的看法及确认是否有兴趣约看房 Step 7: 如果买家有喜欢的房源,则打电话或发短信给Listing Agent 约看房 Step 8: 按照秀房程序秀给买家 Step 9: 看房时跟买家沟通对房源的看法 沟通的时候可以这么说: 某先生,请问你喜欢这个房子么?他会说还好啦,以你看房的经验,这个房子有排到你看房的前三名么?他可能说应该没有,然后你问 你觉得这个房子至少有80分么?客人会回答有或者没有,最后你要问,你觉得这个房子的合理市场价格是多少钱。 通常你直接问这个房子合理市场价是多少,他不会直接告诉你,如果你有和买家交流了话,他才会告诉你。 Step 10: 看房后跟买家交流,询问更多买家对所看过房源的看法 Step 11: 买家告知我们想出价 Step 12: 跟买家坐下来谈出价,填出价单及Agency Disclosure. 同时询问相关购房财务相关问题。- 某先生,请你您有贷款预批信了么,如果没有我这里有认识的贷款专员可以给你推荐。 Step 13: 如果买家第一次跟我们出价, 则按照POF Foundation 先想办法成功拿到买家的资金证明 我们出价的时候一定要向买家要到资金证明,因为如果你没有买家的资金证明,这个出价基本没有办法达成,为什么? 因为所有的流程到最后,就算和Listing agent的价钱讲定了, Listing …

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带买家看房的注意事项

当你准备带买家去showing了,要先问Listing Agent 这个房源是否Available, 或者说 Is owner still accepting offer? If they say say, 你要说你有一个非常motivated, qualify的买家,很有兴趣, 他看了房子照片很感兴趣, Critiria 也都符合买家的要求, 他说如果亲自看完房子内部如果满意了话他也愿意立即出价。 你为什么要这么说呢? 因为你要让Listing agent,觉得你的买家是Serious的,要让LA觉得你对你的客人是有掌控的,不是去浪费LA时间的,LA感觉你已经有过滤过的买家,他们就会很喜欢。 Showing前一定要问清楚买家的Objection, 比如不要在Highway旁,不要在公园旁,不要在坟墓附近,或者我不要前面有一棵树。 先去Property Shark查一下 CMA价位, 然后估算其他买家会出的价位。为什么这么说呢? 因为客人最讨厌听我觉得是这个价钱,客人觉得你在骗他,他喜欢听其他买家都是在出什么价钱。这就像是Social Proof, 当在你的立场讲价格了话,客人觉得你是故意在抬价格。 Building size and lot size 是决定房子价格的关键元素 在买家之前你必须知道这附近的租金是多少,房子的租约到什么时候为止,买家一定会问的 教育客人在Showing的时候不能和Listing Agent讲话,还有在Showing的时候如果感觉房子有什么问题出来再说,不能再其他的客人面前说。有些客人找屋主说话,然后Listing agent知道后就非常生气,为什么你没有跟你的客人沟通好,为什么你的客人会和我的屋主讲话,你以后不能再来我的Listing做showing了。 所以在带客人的时候要跟客人说好,有任何问题可以问我,不要问Listing agent和屋主。 在Showing的时候要和客人Engaged, 和客人交谈,了解客人的需要。 在Showing的过程中是要对客人越来越了解,才有办法降低带他看错的房子。 在Showing的时候要记得依照Show home questionaire的顺序去问客人。 昨晚Showing后要问客人觉得刚刚那个房子怎么样? 这个是Customer Services. LDMPRR 我们要问买家的六个问题 Like, …

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